Es gibt im Zusammenhang mit Privatland zwei Rechte in Thailand. Das erste ist das Besitzrecht, nach dem Personen, welche Grund und Boden besitzen und nutzen, berechtigt sind, dieses Land zu besitzen. Aber sie besitzen es noch nicht, sind lediglich dazu berechtigt! Das zweite ist das Eigentumsrecht einer Person, welche eine Besitzurkunde als Beweisgrundlage für Grund und Boden hält.

Landbesitzrechte werden in Thailand mit einer Reihe von benannten Dokumenten ausgedrückt, deren Bedeutung zunächst erklärt werden soll.

Wie Sor.Khor.1 mit einer Limitierung der Landfläche auf 20 Rai (32.000qm). Eine Erweiterung auf Nor.Sor.3 ist möglich. Falls zunächst von Sor.Kor.1 auf Nor.Sor.2 erweitert wurde, ist die Erweiterung auf Nor.Sor.3 jedoch erst nach einer Wartefrist von 10 Jahren möglich.

Nor.Sor.3 ist eine von der Regierung ausgestellte Urkunde, welche die Nutzung durch den Landbesitzer bescheinigt. Bei diesem Dokument können die Besitzrechte nach öffentlicher Vorankündigung von 30 Tagen übertragen werden. Mit der Vorankündigung sollen Rechtsstreitigkeiten nach erfolgter Übertragung verhindert werden, indem jeder, der berechtigte Einwände gegen den Transfer hat, diese vorher geltend machen kann.

Wenn das Land länger als ein Jahr vernachlässigt wird, kann ein anderer die Besitzrechte beanspruchen. Eine Landübertragung erfolgt beim zuständigen Distriktsbüro.

Dieses Dokument gab es bereits vor der Einführung der Luftvermessung. Daher ist die kartographische Erfassung eines Nor.Sor.3 - Titels nicht festgelegt und es bestehen keine Parzellengrenzpunkte. Daher sind Probleme bei der Überprüfung der Landfläche nicht ausgeschlossen. Neuere Vermessungsmethoden führten zum nachfolgenden Dokument Nor.Sor.3.Kor.

Nach der Einführung neuer Vermessungsmethoden (Luftvermessung) entstand der Bedarf an einem angepassten Nor.Sor.3. Bei diesem Dokument muss eine Besitzübertragung nicht mehr öffentlich ausgeschrieben werden. Weil auf der Karte Parzellengrenzpunkte eingetragen sind und dieLandfläche durch eine Luftaufnahme festgelegt ist, besteht eine höhere Rechtssicherheit. Das Land darf auch in kleinere Parzellen aufgeteilt werden.

Eine Landübertragung erfolgt beim zuständigen Distriktsbüro.

Nor.Sor.4.Tschor bestätigt die vollen Besitzrechte des Inhabers. Das auch Tschanot genannte Papier ist eine Landeigentumsurkunde. Die eingetragene Person hat gesetzlichen Anspruch auf das Land und kann diesen auch gegenüber Regierungsstellen durchsetzen. Die Grenzen und die Landflächen werden unter Einsatz modernster Satellitensysteme (GPS) vermessen und sind verbindlich. Bei der Aufteilung in mehr als 9 Parzellen muss das Landzuweisungsgesetz, Abschnitt 286 beachtet werden.

Wird das Land mehr als zehn Jahre vernachlässigt, können die Besitzrechte aberkannt werden. Eine Landübertragung erfolgt beim Provinzbüro oder beim Land-Department.

Por.Bor.Tor.6 ist lediglich ein Nachweis dafür, dass Steuern für Landbenutzung abgeführt werden. Ein Besitzrecht ist damit noch nicht gegeben. Das Land gehört demnach entweder noch dem Staat (Walderhaltungszonen, öffentlicher Grund und Boden), oder es liegt eine der oben aufgeführten Besitzurkunden für Privatpersonen vor.

Die Nutzungsrechte an Land mit Por.Bor.Tor.6 können zwar übertragen werden, da die Besitzrechte damit jedoch nicht übertragen werden, ist Vorsicht geboten.

Hier handelt es sich um eine Landzuweisung der Landneugestaltungskommission. Unter keinen Umständen kann solches Land erworben oder verkauft werden. Eine Weitergabe kann nur durch Vererbung erfolgen.

Von einem Gebäude, welches für Eigentumswohnungen geeignet ist, dürfen i.d.R. max. 49% der Gesamtwohnfläche an Ausländer verkauft werden. In Bangkok und in einigen anderen Provinzen ist unter vom Ministerium festgelegten Bestimmungen Kondominiumbesitz bis zu 100% möglich. Titel dieser Klasse können jederzeit übertragen werden.

Für den Kauf und die Eintragung von Kondominiumbesitz muss der Kaufbetrag in ausländischer Währung über eine Bank nach Thailand eingeführt werden. Außerdem muss mit angegeben werden, dass der Betrag zum Kauf eines Kondominiums vorgesehen ist. Die Bank muss diese Einfuhr mit dem sog. EC3-Formular (Exchange Control Form) mit dem Titel Tor.Dor.3 bestätigen

Grundstücke, welche direkt am Strand liegen, unterliegen besonderen Vorschriften. Für solche Grundstücke werden grundsätzlich keine Landtitel mehr ausgestellt, da der Strand selbst sowie der Platz für eine Uferstraße dem Staat gehört. Sofern ein Grundstück mit bereits bestehenden Titeln Nor.Sor.3.Gor oder Tschanot ausgestattet ist, kann es jedoch bedenkenlos ge- oder verkauft werden. Da sich die Größe des Grundstücks an der Wasserseite verändern kann, ist es empfehlenswert, bei jedem Kauf eine neue Vermessung durch das Landamt vornehmen zu lassen.

Im Zusammenhang mit Investitionen können ausländische natürliche oder juristische Personen u. U. Land erwerben. Ein am 19. Mai 2000 in Kraft getretenes Gesetz gesteht Ausländern den Erwerb von max. einem Rai (1600qm) Land für Wohnzwecke zu. Dafür ist eine Investition von 40 Millionen Baht in Thailand erforderlich.

Das Eigentumsrecht auf Gebäude steht Ausländern nur zu, wenn das Grundstück nicht eingeschlossen ist. Auf langfristig gepachtetem Land lassen sich daher Gebäude errichten, an denen Ausländer volles Besitzrecht haben. Die Eigentumsrechte am Haus können bestätigt werden, worauf der Verpächter des Landes nach Ablauf der Pacht nicht beschlagnahmen kann.

Langzeit-Nutzungsverträge über Grund und Boden ermöglichen es einem Ausländer, Gebäude zu errichten und Besitzrechte daran zu halten. Eine maximale Laufzeit für Nutzungsverträge ist vom Gesetz auf 30 Jahre (50 Jahre für kommerziell/industriell genutzte Grundstücke) beschränkt, mit einer Verlängerungsoption um den gleichen Zeitraum. Die Verlängerungsoption kann vertraglich einklagbar formuliert werden, damit bei einer Verweigerung der Verlängerung seitens des Vermieters eine (hohe) Strafzahlung fällig wird. Solche Verträge müssen im Landtitel eingetragen werden um wirksam zu sein. Bei Nichteintragung ist der Vertrag nur drei Jahre gültig und kann einer Steuerhinterziehung gleichgesetzt werden.

Thailändische Staatsbürger, die mit einem Ausländer verheiratet sind, können nur dann unbeschränkt Land erwerben, wenn der Nachweis erbracht wird, dass der Erwerb aus eigenen Mitteln finanziert wird. Kommen die Mittel jedoch vom ausländischen Ehepartner, so muss dieser ein Dokument unterschreiben, in dem er bestätigt, auf alle eigenen Rechte zu verzichten und dass der Landbesitz im Falle einer Scheidung ganz an den thailändischen Partner geht. Ein auf dem Land gebautes Haus dagegen kann durchaus dem Ehemann alleine gehören (wenn er es aus Mitteln bezahlt hat, die er bereits vor der Ehe besaß) oder beiden Ehepartnern gemeinsam (wenn es aus Zugewinn während der Ehe bezahlt worden ist).

Ausländer haben das Recht, Darlehensverträge im Landtitel eintragen zu lassen. Im Konkursfall wird das Grundstück durch Gerichtsbeschluss verkauft um den Darlehensgeber zu befriedigen. Als höchster Zinssatz werden von den Gerichten maximal 15% für Privatdarlehen anerkannt.

Oftmals sind die Original-Landtitel zur Absicherung von Darlehen bei Banken hinterlegt. Diese Darlehen sind auf der Rückseite eines solchen Titels eingetragen. Wer auch immer am Kauf des Grundstücks interessiert ist, muss sich in diesem Fall an die Bank wenden, um Wege für eine Tilgung zu finden. Ist die Tilgung erfolgt, wird der Eintrag aus dem Landtitel gestrichen und das Originaldokument ausgehändigt.

Übertragungen von Besitzrechten und Eintragungen in Landtitel können auch ohne persönliches Erscheinen der beiden Parteien erfolgen. Mit Vollmachten ausgestattete Vertreter können unter Vorlage der notwendigen Dokumente (Original-Landtitel, Pass- oder ID-Card-Kopien, Hausregister-Kopien) können im Auftrag tätig werden. Für eine Übertragung sind etwa 3,8% Abgaben und Steuern zu bezahlen. Der Verkäufer muss ein weiteres Prozent an das Finanzamt abführen, wenn das Grundstück nicht länger als fünf Jahre in seinem Besitz war. Bei Frauen als Verkäufer, die nicht durch entsprechende Dokumente beweisen können, dass sie ledig sind, ist die Unterschrift des Ehegatten notwendig.

Verträge sind in Thailand in jeder Sprache gültig. Wenn ein Vertrag jedoch registriert oder bei Gericht vorgelegt werden soll, ist eine thailändische Übersetzung notwendig. Bei von vorne herein zweisprachigen Dokumenten ist bei Gericht immer nur die thailändische Version von Bedeutung.

Es ist nicht vorgeschrieben aber ratsam, Verträge außer von den beteiligten Parteien zusätzlich von zwei Zeugen unterschreiben zu lassen.

Zahlungen sollten immer mit Quittungen belegt werden, die den genauen Zahlungsgrund und das Zahlungsdatum enthalten.