[Services] [Haus- und Grundbesitz] [Condominium]

-->
   

Eigentumswohnungen in Thailand

Während Grundbesitz in Thailand nicht auf Ausländer eingetragen werden kann, ist der Erwerb von Condominium-Einheiten (Eigentumswohnungen) unter bestimmten Voraussetzungen auch für Nicht-Thai-Staatsangehörige problemlos möglich.

Von einem Gebäude, welches für Eigentumswohnungen geeignet ist, dürfen i.d.R. max. 49% der Gesamtwohnfläche an Ausländer verkauft werden. In Bangkok und in einigen anderen Provinzen ist unter vom Ministerium festgelegten Bestimmungen Kondominiumbesitz bis zu 100% möglich. Als weitere Bedingung gilt, dass das Geld für den Kauf eines Condos aus dem Ausland überwiesen werden muss, also nicht in Thailand verdient worden ist. Woher es dort stammt wird in Thailand nicht weiter überprüft. Die nach dem Geldwäschegesetz in Deutschland bei Überweisungen von Beträgen über 12.500 Euro erforderliche Meldung an die deutschen Behörden stellt sicher, dass es sich nicht um illegal erworbene Gelder handelt.

 
 

 

Disclaimer: So sehr ich mich bemühe, diese Seiten auf dem neuesten Stand zu halten, kann ich bei sich ändernder Rechtslage nicht dafür garantieren, dass die hier gegebenen Informationen korrekt sind. Sie sollen lediglich der ersten Information dienen und können eine fachliche Beratung durch Rechtsanwälte oder Steuerberater nicht ersetzen.

   
   

Auf dem Markt für Eigentumswohnungen in Thailand werden sowohl neue Condos angeboten, die gerade eben fertiggestellt sind oder sich noch in der Planung bzw. im Bau befinden, als auch solche, die bereits auf jemanden anders als die ursprüngliche Baugesellschaft eingetragen sind. Der Unterschied ist im Wesentlichen der, dass der Grundbesitz bei neuen Objekten meist noch durch Hypotheken belastet ist, während dies bei gebrauchten Einheiten meist nicht mehr der Fall ist, weil die Baugesellschaft mit den Verkaufserlösen der einzelnen Wohnungen die Grundschulden abgelöst hat. Deshalb gehört, wie nachfolgend beschrieben, in beiden Fällen die Prüfung der Eigentumsverhälnisse des Baugrundes mit zu den erforderlichen Schritten.

 

 
 

Neu oder Gebraucht

 

   
   

Ist das Condominium neu oder wird erst noch erstellt, so sind folgende 4 Schritte erforderlich:

  1. Überprüfung des Status des Baugrundes, auf dem das Condominium errichtet wird. Meist wird das Land mit einem Grundpfandrecht einer Partnerbank belastet sein. Eigentümer des Landes sollte ein Thai-Staatsbürger oder eine thailändische Firma sein. Wenn an einer Firma als Eigentümer Ausländer beteiligt sind, so muss man sich nach der aktuellen Rechtslage davon überzeugen, dass der Grundbesitz dieser Firma nicht angefochten werden kann.
  2. Aushandeln eines Kaufvertrages. Dieses Dokument spezifiziert den Kaufpreis und die Bedingungen, unter denen die Eigentumswohnung verkauft wird. Vor der Unterschrift sollte der Käufer den Kaufvertrag von einem Anwalt seines Vertraues auf die Einhaltung seiner Rechte überprüfen lassen.
  3. Bezahlung. Sie erfolgt üblicherweise in mehreren Schritten bis zur Übergabe des Condos an den neuen Besitzer:
    3.1. Ein Deposit von etwa 1% der Gesamt-Kaufsumme wird zu Beginn der Verhandlungen bezahlt und damit das Recht auf den Kauf der Wohneinheit reserviert.
    3.2. Eine Anzahlung von 25-30% ist zum Abschluss des Kaufvertrages erforderlich. Darüber hinaus können im Kaufvertrag weitere Vorschusszahlungen während des Bau-Fortschritts bis zur Übergabe des Objekts vereinbart werden. Das Geld für diese Anzahlung(en) und die Schlusszahlung muss zwingend aus dem Ausland nach Thailand überwiesen worden sein. Die empfangende Bank erstellt auf Anforderung eine Bescheinigung darüber aus, in der unbedingt der Verwendungszweck (Wohnungskauf) angegeben werden muss.
  4. Eintragung des Wohnungseigentums beim Land Department. Nach der Übergabe des Condominiums und der vertraglichen Restzahlung wird der Verkäufer das Eigentum an der Wohnung auf den Käufer übertragen. Bei der Registrierung fallen Gebühren und Steuern an.

 

 
 

Condo in Planung oder Bau

 

   
   

Auch bei einem Second-Hand-Condo sind ähnliche vier Schritte bis zum eingetragenen Eigentum zu machen:

  1. Überprüfung des Status des Baugrundes. Normalerweise ist das Bauland, auf dem ein fertiges Condominium steht, nicht mehr mit Grundschulden belastet. Sollte das dennoch der Fall sein, gilt es, genau zu überprüfen, warum das so ist und wie der Eigentümer sich vorstellt, die Grundschuld abzulösen. Dann kann man sich, ggf. unter Hinzuziehung eines Fachmannes, eine eigene Meinung darüber bilden, ob die Situation genügend Sicherheit davor bietet, dass eine Bank ihre Rechte am Baugrund geltend macht.
  2. Kaufvertrag: Beim Verkauf eines Condos von Privat an Privat kommen üblicherweise vorgefertigte Kaufverträge zum Einsatz. Das ist in Ordnung, weil es hier um die Eigentumsübertragung an einem fertigen Condo geht und solche Punkte, die die Fertigstellung betreffen, nicht mehr relevant sind.
  3. Die Bezahlung des Condos geschieht üblicherweise in einer Summe und Hand in Hand mit dem folgenden Schritt.
  4. Eintragung des Wohnungseigentums beim Land Department. Normalerweise bezahlt der Käufer die anfallenden Registrierungsgebühren und Steuern, sofern es im Kaufvertrag nicht anders geregelt ist.

 

 
 

Gebraucht-Condo

 

   
   

Bei der Eintragung des Wohnungseigentums beim Land Department fallen folgende Gebühren an:

  1. Registrierungsgebühr (registration fee). Die Gebühr für die Übertragung des Eigentums auf den Käufer beträgt 2% des registrierten Wertes des Objektes.
  2. "Stempel-Abgabe" (stamp duty), falls die Wohnung neu ist oder dem Verkäufer länger als 5 Jahre gehörte bzw.
    einer Art Spekulationssteuer (Specific Business Tax SBT), falls die Wohnung gebraucht und weniger als 5 Jahre im Besitz des Verkäufers war. Die Stamp Duty beträgt 0,5% des Schätzwertes des Objekts oder des Kaufpreises, jenachdem, welcher höher ist. Falls die SBT zur Anwendung kommt, dann beträgt diese 3,3% des veranlagten Wertes oder des Kaufpreises, jenachdem, welcher höher ist.
  3. Die Steuer (withholding tax) schuldet eigentlich der Verköufer dem thailändischen Staat. Das bedeutet jedoch nicht, dass sie nicht per Kaufvertrag dem Käufer aufgebürdet werden kann. Bei Verkauf von Privat an Privat schuldet der Verkäufer diese Steuer für das Einkommen aus dem Verkauf dem Revenue Department. Je länger der Verkäufer das Objekt in seinem Besitz hatte, um so geringer fällt der Betrag aus, der zusammen mit seinen sonstigen Einkünften versteuert werden muss. Weil dabei auch die Steuerprogression (in Thailand 0-37%) zum Tragen kommt, kann ich keine genauere Angabe machen. Wenn eine Firma ein Condo verkauft, werden als withholding tax 1% vom Schätzwert oder vom Verkaufspreis, jenachdem, welcher höher ist, fällig.

 

 
 

Steuern und Gebühren

 

   
   

Landtitel: Nach der Registrierung erhält der neue Eigentümer ein sog. Or.Tschor als Besitzurkunde. Titel dieser Klasse können jederzeit übertragen werden. Das bedeutet, dass die Wohnung verkauft, vererbt, verschenkt oder als Sicherung für ein Darlehen verwendet werden kann.

 

 
 

Or.Tschor
Kondominium

 

   
   

Kapitalnachweis: Für den Kauf und die Eintragung von Kondominiumbesitz muss der Kaufbetrag in ausländischer Währung über eine Bank nach Thailand eingeführt werden. Außerdem muss mit angegeben werden, dass der Betrag zum Kauf eines Kondominiums vorgesehen ist. Die Bank muss diese Einfuhr mit dem sog. EC3-Formular (Exchange Control Form) mit dem Titel Tor.Dor.3 bestätigen

 

 
 

Tor.Dor.3

 

   
   

Üblicherweise wird ein Ausländer seine Wohnung in Thailand gegen Barzahlung erwerben, weil generell nach Thai-Recht kein thailändisches Bankinstitut einem Ausländer Geld für den Erwerb von Wohnungseigentum geben kann. Allerdings bietet die Singapur-Niederlassung der Bangkok Bank ein Darlehen zum Kauf von Wohnungen auch an Ausländer unter folgenden Bedingungen:

  • Maximal können 70% des Kaufpreises finanziert werden.
  • Die Bank hält ein Grundpfandrecht an dem finzanierten Objekt.
  • Die Finanzierung läuft auf maximal 10 Jahre.
  • Die Vertragswährung kann SGD (Singapur-Dollar), USD, Yen oder der EURO sein, nicht aber THB
  • Die Zinsen sind abhängig von der Vertragswährung und betragen derzeit zwischen 3.35% für Yen und 6.75% für USD. Zinsaufschläge sind möglich für andere Währungen als SGD.
  • Die Rückzahlung des Darlehens geschieht monatlich ab dem zeitpunkt der Auszahlung.
  • Das Darlehen gelangt frühestens zur Auszahlung, wenn der Käufer die Differenz zwischen Kaufsumme und Darlehen aus eigenen Mitteln bezahlt hat und alle Verträge unterzeichnet sind.
  • Eine Bearbeitungsgebühr von SGD 5000,00 wird bei Vorlage des Darlehensangebotes der Bank fällig. Davon werden SGD 2000,00 erstattet, wenn es zum Darlehensvertrag kommt.
  • Der Kunde allein ist verantwortlich für weitere Ausgaben wie Rechts- und Beratungsgebühren, Sachverständigenkosten und der erforderlichen Feuerversicherung für das Kaufobjekt.
 
 

Finanzierung des Condos

 

   


Letzte Aktualisierung dieser Seite: 03.06.2003