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Eigentumswohnungen in Thailand
Während Grundbesitz
in Thailand nicht auf Ausländer eingetragen werden kann,
ist der Erwerb von Condominium-Einheiten (Eigentumswohnungen)
unter bestimmten Voraussetzungen auch für Nicht-Thai-Staatsangehörige
problemlos möglich.
Von einem Gebäude, welches
für Eigentumswohnungen geeignet ist, dürfen i.d.R.
max. 49% der Gesamtwohnfläche an Ausländer verkauft
werden. In Bangkok und in einigen anderen Provinzen ist unter
vom Ministerium festgelegten Bestimmungen Kondominiumbesitz
bis zu 100% möglich. Als weitere Bedingung gilt, dass
das Geld für den Kauf eines Condos aus dem Ausland überwiesen
werden muss, also nicht in Thailand verdient worden ist. Woher
es dort stammt wird in Thailand nicht weiter überprüft.
Die nach dem Geldwäschegesetz in Deutschland bei Überweisungen
von Beträgen über 12.500 Euro erforderliche Meldung
an die deutschen Behörden stellt sicher, dass es sich
nicht um illegal erworbene Gelder handelt.
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Disclaimer: So sehr ich
mich bemühe, diese Seiten auf dem neuesten Stand zu halten,
kann ich bei sich ändernder Rechtslage nicht dafür
garantieren, dass die hier gegebenen Informationen korrekt
sind. Sie sollen lediglich der ersten Information dienen und
können eine fachliche Beratung durch Rechtsanwälte
oder Steuerberater nicht ersetzen.
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Auf dem Markt für Eigentumswohnungen
in Thailand werden sowohl neue Condos angeboten, die gerade
eben fertiggestellt sind oder sich noch in der Planung bzw.
im Bau befinden, als auch solche, die bereits auf jemanden
anders als die ursprüngliche Baugesellschaft eingetragen
sind. Der Unterschied ist im Wesentlichen der, dass der Grundbesitz
bei neuen Objekten meist noch durch Hypotheken belastet ist,
während dies bei gebrauchten Einheiten meist nicht mehr
der Fall ist, weil die Baugesellschaft mit den Verkaufserlösen
der einzelnen Wohnungen die Grundschulden abgelöst hat.
Deshalb gehört, wie nachfolgend beschrieben, in beiden
Fällen die Prüfung der Eigentumsverhälnisse
des Baugrundes mit zu den erforderlichen Schritten.
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Ist das Condominium neu oder wird erst noch
erstellt, so sind folgende 4 Schritte erforderlich:
- Überprüfung des Status des Baugrundes, auf dem
das Condominium errichtet wird. Meist wird das Land mit
einem Grundpfandrecht einer Partnerbank belastet sein. Eigentümer
des Landes sollte ein Thai-Staatsbürger oder eine thailändische
Firma sein. Wenn an einer Firma als Eigentümer Ausländer
beteiligt sind, so muss man sich nach der aktuellen Rechtslage
davon überzeugen, dass der Grundbesitz dieser Firma
nicht angefochten werden kann.
- Aushandeln eines Kaufvertrages. Dieses Dokument spezifiziert
den Kaufpreis und die Bedingungen, unter denen die Eigentumswohnung
verkauft wird. Vor der Unterschrift sollte der Käufer
den Kaufvertrag von einem Anwalt seines Vertraues auf die
Einhaltung seiner Rechte überprüfen lassen.
- Bezahlung. Sie erfolgt üblicherweise in mehreren
Schritten bis zur Übergabe des Condos an den neuen
Besitzer:
3.1. Ein Deposit von etwa 1% der Gesamt-Kaufsumme wird zu
Beginn der Verhandlungen bezahlt und damit das Recht auf
den Kauf der Wohneinheit reserviert.
3.2. Eine Anzahlung von 25-30% ist zum Abschluss des Kaufvertrages
erforderlich. Darüber hinaus können im Kaufvertrag
weitere Vorschusszahlungen während des Bau-Fortschritts
bis zur Übergabe des Objekts vereinbart werden. Das
Geld für diese Anzahlung(en) und die Schlusszahlung
muss zwingend aus dem Ausland nach Thailand überwiesen
worden sein. Die empfangende Bank erstellt auf Anforderung
eine Bescheinigung darüber aus, in der unbedingt der
Verwendungszweck (Wohnungskauf) angegeben werden muss.
- Eintragung des Wohnungseigentums beim Land Department.
Nach der Übergabe des Condominiums und der vertraglichen
Restzahlung wird der Verkäufer das Eigentum an der
Wohnung auf den Käufer übertragen. Bei der Registrierung
fallen Gebühren und Steuern an.
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Condo in Planung oder Bau
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Auch bei einem Second-Hand-Condo sind ähnliche
vier Schritte bis zum eingetragenen Eigentum zu machen:
- Überprüfung des Status des Baugrundes. Normalerweise
ist das Bauland, auf dem ein fertiges Condominium steht,
nicht mehr mit Grundschulden belastet. Sollte das dennoch
der Fall sein, gilt es, genau zu überprüfen, warum
das so ist und wie der Eigentümer sich vorstellt, die
Grundschuld abzulösen. Dann kann man sich, ggf. unter
Hinzuziehung eines Fachmannes, eine eigene Meinung darüber
bilden, ob die Situation genügend Sicherheit davor
bietet, dass eine Bank ihre Rechte am Baugrund geltend macht.
- Kaufvertrag: Beim Verkauf eines Condos von Privat an Privat
kommen üblicherweise vorgefertigte Kaufverträge
zum Einsatz. Das ist in Ordnung, weil es hier um die Eigentumsübertragung
an einem fertigen Condo geht und solche Punkte, die die
Fertigstellung betreffen, nicht mehr relevant sind.
- Die Bezahlung des Condos geschieht üblicherweise
in einer Summe und Hand in Hand mit dem folgenden Schritt.
- Eintragung des Wohnungseigentums beim Land Department.
Normalerweise bezahlt der Käufer die anfallenden Registrierungsgebühren
und Steuern, sofern es im Kaufvertrag nicht anders geregelt
ist.
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Bei der Eintragung des Wohnungseigentums beim
Land Department fallen folgende Gebühren an:
- Registrierungsgebühr (registration fee). Die Gebühr
für die Übertragung des Eigentums auf den Käufer
beträgt 2% des registrierten Wertes des Objektes.
- "Stempel-Abgabe" (stamp duty), falls die Wohnung
neu ist oder dem Verkäufer länger als 5 Jahre
gehörte bzw.
einer Art Spekulationssteuer (Specific Business Tax SBT),
falls die Wohnung gebraucht und weniger als 5 Jahre im Besitz
des Verkäufers war. Die Stamp Duty beträgt 0,5%
des Schätzwertes des Objekts oder des Kaufpreises,
jenachdem, welcher höher ist. Falls die SBT zur Anwendung
kommt, dann beträgt diese 3,3% des veranlagten Wertes
oder des Kaufpreises, jenachdem, welcher höher ist.
- Die Steuer (withholding tax) schuldet eigentlich der Verköufer
dem thailändischen Staat. Das bedeutet jedoch nicht,
dass sie nicht per Kaufvertrag dem Käufer aufgebürdet
werden kann. Bei Verkauf von Privat an Privat schuldet der
Verkäufer diese Steuer für das Einkommen aus dem
Verkauf dem Revenue Department. Je länger der Verkäufer
das Objekt in seinem Besitz hatte, um so geringer fällt
der Betrag aus, der zusammen mit seinen sonstigen Einkünften
versteuert werden muss. Weil dabei auch die Steuerprogression
(in Thailand 0-37%) zum Tragen kommt, kann ich keine genauere
Angabe machen. Wenn eine Firma ein Condo verkauft, werden
als withholding tax 1% vom Schätzwert oder vom Verkaufspreis,
jenachdem, welcher höher ist, fällig.
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Landtitel: Nach der
Registrierung erhält der neue Eigentümer ein sog.
Or.Tschor als Besitzurkunde. Titel
dieser Klasse können jederzeit übertragen werden.
Das bedeutet, dass die Wohnung verkauft, vererbt, verschenkt
oder als Sicherung für ein Darlehen verwendet werden
kann.
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Kapitalnachweis: Für
den Kauf und die Eintragung von Kondominiumbesitz muss der
Kaufbetrag in ausländischer Währung über eine
Bank nach Thailand eingeführt werden. Außerdem
muss mit angegeben werden, dass der Betrag zum Kauf eines
Kondominiums vorgesehen ist. Die Bank muss diese Einfuhr mit
dem sog. EC3-Formular (Exchange Control Form) mit dem Titel
Tor.Dor.3 bestätigen
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Üblicherweise wird ein Ausländer seine
Wohnung in Thailand gegen Barzahlung erwerben, weil generell
nach Thai-Recht kein thailändisches Bankinstitut einem
Ausländer Geld für den Erwerb von Wohnungseigentum
geben kann. Allerdings bietet die Singapur-Niederlassung der
Bangkok Bank ein Darlehen zum Kauf von Wohnungen auch an Ausländer
unter folgenden Bedingungen:
- Maximal können 70% des Kaufpreises finanziert werden.
- Die Bank hält ein Grundpfandrecht an dem finzanierten
Objekt.
- Die Finanzierung läuft auf maximal 10 Jahre.
- Die Vertragswährung kann SGD (Singapur-Dollar), USD,
Yen oder der EURO sein, nicht aber THB
- Die Zinsen sind abhängig von der Vertragswährung
und betragen derzeit zwischen 3.35% für Yen und 6.75%
für USD. Zinsaufschläge sind möglich für
andere Währungen als SGD.
- Die Rückzahlung des Darlehens geschieht monatlich
ab dem zeitpunkt der Auszahlung.
- Das Darlehen gelangt frühestens zur Auszahlung, wenn
der Käufer die Differenz zwischen Kaufsumme und Darlehen
aus eigenen Mitteln bezahlt hat und alle Verträge unterzeichnet
sind.
- Eine Bearbeitungsgebühr von SGD 5000,00 wird bei
Vorlage des Darlehensangebotes der Bank fällig. Davon
werden SGD 2000,00 erstattet, wenn es zum Darlehensvertrag
kommt.
- Der Kunde allein ist verantwortlich für weitere Ausgaben
wie Rechts- und Beratungsgebühren, Sachverständigenkosten
und der erforderlichen Feuerversicherung für das Kaufobjekt.
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Letzte
Aktualisierung dieser Seite: 03.06.2003
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